Comparatif des taux immobiliers : le crédit à petit prix
Pour proposer un comparatif des taux immobiliers, nombreux sont les critères à prendre en compte. Il y a des facteurs évidents :
- Montant emprunté
- Durée du prêt immobilier
- Apport
- Capacité financière / taux d’endettement
Mais pour proposer un comparatif des taux immobiliers objectifs, il existe des facteurs moins évidents comme le lieu de l’acquisition ou encore la possibilité d’être accepté. En effet, rien ne sert de savoir qui propose le meilleur taux si c’est pour que le dossier ne soit pas accepté.
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PS: Notre comparateur de crédits est basé sur les taux de crédit hors assurance. En matière de crédit immobilier, il ne faudra pas négliger la possibilité de comparer les taux d’assurance de prêt immobilier. C’est tout à fait possible, la loi autorise l’emprunteur à choisir son assureur… et il y a de belles économies à l’arrivée.
Comparatif des taux immobiliers : les facteurs habituels
On ne coupera pas à proposer le comparatif des taux immobiliers actuels. Mais précisons tout de suite que ces taux sont issus de moyennes effectuées au niveau national et ne tiennent pas compte des crédits refusés. En effet, un taux de crédit immobilier s’apprécie avant tout en fonction d’un dossier client.
A l’inverse d’un comparateur de crédit à la consommation qui est proposé à tel ou tel taux puis accordé ou non en fonction du dossier, un prêt immobilier fait d’abord l’objet d’une étude pour savoir s’il peut être accepté. Si c’est le cas, le taux auquel il peut être accordé est alors déterminé. Proposer un comparatif des taux immobiliers sans étudier le dossier revient donc à donner une moyenne des taux obtenus sur le marché. Voici donc un comparatif des taux immobiliers fixes et variables sur le premier semestre 2017. Ce comparatif reprend l’ensemble des taux immobiliers, des plus bas aux plus hauts.
| 15 ans | 20 ans | 25 ans | ||||
| Fixe | Rév.* | Fixe | Rév.* | Fixe | Rév.* | |
 | 1,00% | 0,75% | 1,30% | 0,80% | 1,40% | NC |
 | 1,49% | 1,38% | 1,52% | 1,63% | 1,77% | 1,80% |
 | 2,35% | 1,78% | 2,66% | 1,90% | 2,80% | 2,76% |
Les taux s’entendent en taux effectif global, le taux légal pour le crédit immobilier.
Logiquement, la durée a une importance majeure sur le taux du crédit immobilier. Néanmoins, ce que ne montre pas ce classement des taux immobiliers, c’est qu’il peut y avoir d’autres éléments qui entrent en jeu pour obtenir le meilleur crédit. En effet, si l’on ne parle que du financement, l’apport joue un rôle très important en matière de prêt immobilier.
En effet, obtenir un crédit sans apport pour un prêt à la consommation ne pose aucun problème. A l’inverse, pour un prêt immobilier, l’apport sera déterminant que ce soit pour obtenir un accord ou pour obtenir un taux de crédit immobilier moins cher. L’apport ne permet pas uniquement de baisser le montant total à emprunter et donc les mensualités et donc le taux d’endettement. Il permet régulièrement d’accéder à un taux moins cher.
Comparatifs taux immobiliers : des facteurs inavouables ?
Il n’existe pas de facteurs inavouables mais simplement des facteurs moins connus. Le premier d’entre eux est la « solidité financière du dossier ».
Évaluation financière du dossier
Lorsque l’on fait la demande d’un crédit, il n’y a finalement que deux points importants :
- Obtenir un accord
- Obtenir le taux le plus bas
Obtenir un accord
Évidemment, obtenir un accord est la première étape et la plus importante. Proposer un comparatif des taux immobiliers n’a que très peu de sens si le prêt n’est pas accordé. Nous avons détaillé le système du crédit refusé par les banques dans un article dédié. Ce qu’il faut en retenir, c’est qu’il existe bien sûr des règles mécaniques (taux d’endettement, revenu minimum etc…) mais aussi un score crédit. Si le score n’est pas assez important, la banque évalue une probabilité trop importante qu’il y ait des problèmes de remboursement et n’accordera pas ce prêt. Ce score servira aussi à déterminer le taux des crédits immobiliers accordés.
Ces raisons font qu’un comparatif des taux de crédit immobilier n’est qu’informatif et reflète une tendance moyenne du marché. Pour pouvoir donner une évaluation adaptée, il faut pouvoir évaluer chaque dossier. C’est sur cette base que fonctionne le comparateur que nous avons mis au point. Non seulement il permet d’obtenir une évaluation objective mais en plus, il intègre les meilleures offres de marché ET les plus grands courtiers au niveau national. Notre objectif est donc à la fois d’obtenir un accord et d’obtenir le taux le plus bas possible.
Obtenir le taux le plus bas
Il n’y a pas 36 solutions, pour obtenir le taux de crédit immobilier le plus bas, il faut faire le tour du marché. C’est la raison pour laquelle les courtiers en prêt immobilier et les comparateurs comme nous, avons le vent en poupe, au delà de la mise à disposition de comparatif des taux immobiliers. Concernant le lien entre le taux de crédit immobilier et l’évaluation du dossier client, il y a le score de crédit. Nous n’en sommes pas encore au niveau des États-Unis ou du Canada, où le score crédit des individus (Credit Score) est une donnée centralisée liée à chaque personne ayant un numéro de sécurité sociale.
Néanmoins, le principe est le même en France sauf que chaque banque effectue cette évaluation. Et en réalité, chacun a été confronté au moins une fois à un échange du type « j’ai obtenu 1,23%, c’est bien non ? » ou « combien as tu obtenu auprès de ta banque ? ». Évidemment les sous-jacents sont certes de savoir si l’on est un bon négociateur mais aussi une évaluation de sa situation financière par rapport à celle des autres…Un comparatif des taux immobiliers est donc indispensable pour obtenir le meilleur taux de prêt immobilier mais doit être adapté à chaque dossier.
Alors quelles sont les facteurs influençant le plus le score crédit ? Il y a certes le taux d’endettement et les revenus mais c’est surtout à la stabilité de la personne ou du foyer qui va prendre beaucoup d’importance. Par exemple, les anciennetés dans l’emploi ou dans la banque ont une grande importance. Mais le type d’emploi aussi. Par exemple, les fonctionnaires seront plutôt bien vus, au point que l’on trouve des offres spécifiques de crédit fonctionnaire.
Facteurs exogènes
Deux derniers points qui nous paraissent importants d’évoquer sur le comparatif des taux immobiliers : la performance commerciale des banques et la situation géographique.
En fonction des régions, les taux de crédit immobilier accordés par les banques ne sont pas les mêmes, y compris au sein d’une même banque. Certaines grandes banques mutualistes sont organisées en région. Et chaque entité régionale a souvent son autonomie pour fixer ses prix et s’adapter à son marché. Si l’on prend l’exemple de la Banque Populaire, le taux du crédit Banque Populaire de la caisse du Nord ne sera surement pas le même que celui de la caisse Aquitaine Centre Atlantique.
Enfin, en fonction de l’avancement de la réalisation des objectifs de chaque banque, les taux peuvent changer. Par exemple, une banque qui sera en avance sur le réalisation de ses objectifs en crédit immobilier se consacrera peut-être plus à de la vente d’assurances. Le crédit immobilier n’étant plus sa priorité, elle sera surement moins encline à accorder de bons taux mais difficile d’intégrer cette donnée à un comparatif des taux immobiliers.
Rédigé par Julien Lecron - Mis à jour le 28/03/2023